О товарах с дефектами

1. Если человек купил дом или квартиру, и обнаружил изъяны в постройке, в каком случае он может потребовать полной отмены сделки, а в каком случае он может требовать лишь исправления этих дефектов?
2. Если человек приобрел товар, обнаружил в нем брак, и теперь хочет аннулировать сделку на основании этого факта, а продавец хочет оставить сделку в силе, выплатив компенсацию покупателю, то чья позиция верна?
3. Если кто-то заказывает товар с условием, что он будет доставлен к определенной дате, однако в итоге этот товар был получен после оговоренной даты, может ли этот факт рассматриваться как причина для расторжения сделки?

1. Если кто-то приобретает дом, и обнаруживает что там есть определенные дефекты^[1], или несоответствия спецификациям, которые были оговорены контрактом между ним и застройщиком (или прежним владельцем) — такие как тип окон, дверей и напольного покрытия, отопительной системы и т.п. — то застройщик (или прежний владелец) обязан проследить за тем, чтобы эти отклонения от прописанных в договоре спецификаций были исправлены или заменены до приведения в соответствие с контрактом. Ни одна из сторон не может потребовать отменить сделку по причине обнаружения дефектов^[2] (конечно, за исключением той ситуации когда ее расторжение происходит по обоюдному согласию), даже если внесение необходимых изменений будет весьма дорогостоящим. И нет никакой разницы, возникли эти дефекты в результате допущенной застройщиком (или прежним владельцем) халатности, или в результате вреда, причиненного случайно или намеренно третьими лицами. Но если в результате необходимого ремонта дом начнет казаться потрепанным, или, в случае новостройки, он будет выглядеть так, как будто им уже пользовались, сделка может быть отменена.

Если обсуждаемые исправления потребуют обширной реновации, влекущей за собой снос и перестройку стен или других постоянных конструкций, покупатель вправе отменить сделку^[3].

В подобных обстоятельствах раввинский суд должен принимать решение с учетом конкретных деталей каждого случая, а также принимать во внимание те обычаи, в соответствии с которыми принято решать данного рода вопросы.

2. Если человек приобрел товар и обнаружил в нем брак, а продавец готов лишь компенсировать покупателю разницу в цене между бракованным и небракованным товаром, то покупатель имеет право отказать продавцу и требовать полной отмены сделки (при условии, что брак достаточно существенен для ее отмены). Например, если кто-то купил сервиз, а одна из тарелок оказалась разбитой (в момент продажи), и заменить ее такой же не представляется возможным, то продавец не может принудить покупателя согласиться забрать сервиз и компенсацию за разбитую тарелку. Допустимо и обратное: если покупатель хочет получить возмещение разбитой тарелки, продавец имеет право не согласиться: «Забери весь сервиз, как он есть, без всяких компенсаций, или отдавай мне этот сервиз обратно и я возмещу тебе его полную стоимость»^[4].

3. Если покупатель четко оговорил, что приобретаемый товар нужен ему к определенному времени, и этот товар доставлен с опозданием, таким образом, что покупатель больше в нем не нуждается, это является достаточной причиной для отмены сделки, вне зависимости от того, была задержка преднамеренной или случайной. Если покупателем не были обусловлены временные рамки, но продавец заверил покупателя что товар будет доставлен к определенному времени, отменить сделку можно лишь в том случае, если задержка была преднамеренной и значительной, но не в том случае, если она произошла случайно, или в силу обстоятельств над которыми продавец не властен.

[1] Если дефект обнаружен в приобретенной вещи, то любой брак, который обычно рассматривается людьми в этом месте и в это время как достаточно серьезное основание чтобы вернуть товар продавцу, считается алахическим основанием для отмены сделки («Шулхан Арух» «Хошен Мишпат» 232.6).

[2] Рош (респонса 96.6, которая приводится в «Шулхан Арухе», «Хошен Мишпат» 232.5) пишет, что если кто-то купил дом (а Бах считает, что данный закон относится ко всем видам приобретений), и в этом доме обнаружены дефекты, которые можно полностью устранить, то дефекты не являются достаточным основанием для отмены сделки; покупатель должен согласиться принять отремонтированный дом или сумму денег, которой хватит для осуществления необходимого ремонта.

[3] Автор «Нетивот а-Мишпат» пишет, что правило Роша (см. предыдущую сноску) не применимо в ситуации, когда ремонт предполагает столь серьезную реконструкцию здания, что в результате, по сути, создается новое сооружение. (Пример, который он рассматривает, касается стены, в которой есть изъяны, требующие ее сноса и повторного возведения). В таких случаях «товара», который будет получен покупателем, не существовало в момент продажи, а по алахе невозможно продать тот объект, которого еще не было в природе в момент заключения сделки.Важно отметить, что вышеприведенная норма применяется лишь тогда, когда речь идет о приобретении особой, уникальной вещи. Но если некто заказывает товар из каталога или со склада, и получает бракованную вещь, продавец может обменять покупателю товар с браком на другой такой же, но без брака (при условии, что этот товар в точности соответствует спецификациям размещенного заказа), а не расторгать сделку.

[4] «Шулхан Арух» «Хошен Мишпат» 232.4.

Рав Цви Шпиц,
Глава раввинского суда по имущественным спорам, Рамот, Йерушалаим

Перевод Гавриэля Фельдмана

Из журнала Мир Торы